Descubra o que influencia o custo para regularizar um imóvel sem escritura e quais despesas podem existir no processo de usucapião ou regularização.
Regularizar imóvel envolve custos que variam conforme o tipo de irregularidade, o caminho jurídico adotado e a situação documental do bem. Os principais componentes são emolumentos de cartório, custas judiciais, planta e memorial descritivo, e honorários advocatícios. Não existe um valor fixo — cada caso tem um caminho diferente, e o custo depende das etapas necessárias para aquela situação específica.
Muitas pessoas só descobrem que o imóvel está irregular quando tentam vender, financiar ou fazer inventário. Nesse momento, uma das primeiras dúvidas é: quanto custa resolver isso?
A resposta honesta é: depende. Não porque queremos ser evasivos, mas porque dois imóveis sem escritura podem exigir caminhos completamente diferentes. Um pode ser resolvido em cartório em poucos meses. Outro pode precisar de processo judicial, atualização de matrícula e documentos complementares.
O que dá para fazer é entender quais são os componentes do custo — e o que faz esse custo variar.
O que pode deixar um imóvel irregular?
Antes de falar em custo, vale entender as situações mais comuns que geram irregularidade:
- Imóvel sem escritura — comprado por contrato de gaveta, nunca registrado em cartório
- Posse antiga — pessoa mora há muitos anos sem nenhum documento formal de propriedade
- Imóvel herdado — falecido deixou o bem no próprio nome, sem inventário
- Matrícula desatualizada — imóvel registrado com área, confrontantes ou dados errados
- Contrato de gaveta — compra e venda informal, sem escritura pública e sem registro
Cada uma dessas situações tem um caminho jurídico diferente — e, portanto, custos diferentes.
O que influencia o custo da regularização?
O caminho jurídico — cartório ou judicial Procedimentos extrajudiciais, feitos diretamente no cartório, tendem a ser mais rápidos do que processos judiciais. A usucapião extrajudicial, por exemplo, evita custas processuais e honorários periciais que existem na via judicial, mas exigem que a parte arque com os emolumentos.
A situação documental do imóvel Imóvel com matrícula ativa, bem descrito e sem dívidas é mais simples de regularizar. Imóvel sem matrícula, com descrição imprecisa ou com dívidas exige etapas adicionais.
A existência de herdeiros ou outros interessados Quando há múltiplos herdeiros ou terceiros com interesse no imóvel, o processo pode se tornar mais complexo diante da necessidade de se comunicar cada um deles — especialmente se houver conflito.
A necessidade de planta e memorial descritivo Na maioria dos casos de usucapião, é exigida uma planta do imóvel e um memorial descritivo assinados por engenheiro ou arquiteto habilitado. Esse é um custo que existe independentemente do caminho escolhido — judicial ou extrajudicial.
A comarca e o cartório Os emolumentos de cartório são fixados por lei estadual e variam conforme o valor venal do imóvel. Em São Paulo, são calculados com base na UFESP — Unidade Fiscal do Estado de São Paulo – cujo valor, para o ano de 2026, é de R$ 38,42.
Quais custos podem existir na regularização?
Emolumentos de cartório
São os valores cobrados pelos Cartórios de Registro de Imóveis e Tabelionatos de Notas pela prática dos atos necessários à regularização. São fixados por lei estadual — no Estado de São Paulo pela Lei nº 11.331/2002 — e calculados com base no valor venal do imóvel e na UFESP vigente.
Exemplos de atos com emolumentos:
- Registro da escritura ou da sentença de usucapião
- Ata notarial no Tabelionato de Notas — obrigatória na usucapião extrajudicial
- Certidões de matrícula
- Prenotação
Esses valores são públicos e podem ser consultados na tabela oficial dos cartórios do Estado de São Paulo ou pelo site da ARISP.
Custas judiciais
Existem apenas quando o caminho é judicial — ação de usucapião, adjudicação compulsória judicial ou ação de extinção de condomínio, por exemplo. São calculadas com base no valor da causa, em UFESP, conforme a tabela do TJSP.
Quem não tem condições financeiras pode pedir a gratuidade de justiça — que isenta o pagamento das custas processuais e pode cobrir honorários periciais em alguns casos.
Planta e memorial descritivo
Na maioria dos processos de usucapião — judicial ou extrajudicial — é exigida uma planta do imóvel e um memorial descritivo elaborados por engenheiro ou arquiteto habilitado, com ART ou RRT.
Ponto importante: a gratuidade de justiça pode cobrir esse custo na via judicial — o TJSP tem entendimento consolidado de que, quando há gratuidade, a perícia para elaboração da planta pode ser custeada pelo Estado. Na via extrajudicial, porém, o engenheiro é contratado diretamente — e esse custo não é coberto pela gratuidade.
Há exceções: imóveis em condomínio edilício regular ou em loteamento regularmente instituído podem ser dispensados da planta e memorial, conforme o art. 401, §5º do Provimento CNJ 149/2023.
Honorários advocatícios
Variam conforme a complexidade do caso, o tipo de procedimento e as etapas necessárias para a análise documental e condução do processo. Usucapião extrajudicial sem complicações tende a exigir menos etapas do que uma ação judicial com conflito entre partes.
A usucapião extrajudicial costuma ser mais barata?
Depende muito da complexidade da causa.
A usucapião extrajudicial evita custas processuais judiciais e tende a ser mais rápida. Mas ela exige documentação completa desde o início e inclui os emolumentos do cartório e a ata notarial — que também têm custo.
Os atos de intimação dos interessados ou titulares anteriores geralmente são mais caros do que a comunicação por carta feita pelo judiciário. Por outro lado, se no judiciário a citação precisar ser feita por Oficial de Justiça, o valor pode aumentar por ato.
Em alguns casos, o procedimento iniciado em cartório pode precisar ser levado ao Judiciário quando surgem impugnações ou problemas documentais. Por isso, a escolha entre extrajudicial e judicial não deve ser feita apenas pelo custo — mas pela análise concreta da situação do imóvel.
A gratuidade de justiça cobre quais custos?
A gratuidade de justiça é um benefício para quem não tem condições de arcar com as despesas processuais sem prejudicar o próprio sustento. Mas sua aplicação é diferente dependendo do caminho escolhido — judicial ou extrajudicial.
Na via judicial — gratuidade ampla
Quem tem gratuidade de justiça deferida pelo juiz não precisa pagar custas processuais. E quanto à planta e ao memorial descritivo — documentos técnicos obrigatórios na maioria dos casos — o TJSP tem entendimento consolidado de que eles podem ser elaborados por perito judicial, com custeio pelo Estado, sem ônus para a parte hipossuficiente.
O tribunal reformou diversas decisões que exigiam que o autor pobre apresentasse planta e memorial particulares, entendendo que isso equivaleria a impedir o acesso à Justiça.
Na via extrajudicial — gratuidade muito limitada
Aqui está o ponto que muitas pessoas não sabem — e que pode fazer toda a diferença na escolha do caminho.
A Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, no Processo Administrativo nº 0031322-92.2024.8.26.0100, julgado pelo Corregedor Geral Des. Francisco Loureiro, deixou claro que o cartório não pode conceder gratuidade administrativamente. Os fundamentos são:
- Emolumentos são tributos — taxas que só podem ser isentadas por lei específica. A Lei Estadual SP nº 11.331/2002 não prevê gratuidade para usucapião extrajudicial.
- O CPC não se aplica diretamente — o art. 98 do CPC refere-se a atos para efetivar decisão judicial. Como a usucapião extrajudicial é procedimento administrativo, o cartório não é obrigado a trabalhar gratuitamente sem ordem judicial expressa.
- O Provimento CNJ 149/2023 reforça — em seu art. 423, parágrafo único, que as despesas com notificações e editais devem ser adiantadas pelo requerente.
Na prática isso significa: quem não tem condições de pagar os emolumentos e os custos do engenheiro não conseguirá a gratuidade pedindo diretamente ao cartório. Para obter isenção na via extrajudicial, seria necessária uma decisão judicial expressa determinando que o oficial realize o ato gratuitamente — o que muitas vezes torna mais eficiente entrar diretamente com a ação judicial, onde a gratuidade é amplamente reconhecida.
Resumo prático:
- Custas judiciais → cobertas pela gratuidade ✅
- Planta e memorial na via judicial → podem ser supridos por perícia custeada pelo Estado ✅
- Emolumentos de cartório na via extrajudicial → não cobertos pela gratuidade ❌
- Engenheiro contratado diretamente → não coberto pela gratuidade ❌
- Honorários advocatícios → cobertos apenas quando há assistência pela Defensoria Pública ❌
A gratuidade precisa ser requerida expressamente e deferida pelo juiz. Ela não é automática.
Um imóvel irregular pode perder valor?
Sim — e esse é um custo que muitas pessoas não contabilizam.
Imóvel sem escritura ou sem registro no nome correto:
- Não pode ser vendido formalmente
- Não pode ser financiado em banco
- Não pode ser usado como garantia em operações de crédito
- Pode ser excluído de inventário da família do possuidor
- Está vulnerável a penhoras por dívidas do antigo proprietário
O custo da irregularidade cresce com o tempo — enquanto a situação não é resolvida, os riscos se acumulam e o patrimônio fica desprotegido.
Vale a pena regularizar?
Para a grande maioria das situações — sim. Regularizar o imóvel significa:
- Ter segurança jurídica sobre a propriedade
- Poder vender, financiar ou deixar de herança com documentação correta
- Proteger o bem de disputas e penhoras
- Ter o imóvel reconhecido formalmente como patrimônio
O custo da regularização, na maioria dos casos, é menor do que o custo de deixar a situação sem solução.
Como saber o custo no seu caso?
Dois imóveis sem escritura podem exigir caminhos completamente diferentes. Em alguns casos o procedimento pode ser resolvido diretamente em cartório. Em outros pode ser necessário processo judicial, atualização da matrícula ou documentos complementares.
Por isso, a análise da documentação é o primeiro passo para identificar quais etapas e custos realmente serão necessários no seu caso.
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Perguntas frequentes sobre custo para regularização de imóvel
Quanto custa fazer usucapião? O custo varia conforme o tipo de usucapião, o valor do imóvel, a necessidade de planta e memorial descritivo e o caminho adotado — judicial ou extrajudicial. Não existe um valor fixo porque cada caso tem etapas diferentes.
Preciso pagar cartório para regularizar meu imóvel? Em quase todos os caminhos de regularização há algum custo de cartório — seja para lavrar a escritura, registrar a sentença, lavrar a ata notarial ou obter certidões. Os emolumentos são fixados por lei estadual e calculados com base no valor venal do imóvel.
A usucapião extrajudicial é mais barata que a judicial? Em muitos casos não, pois inclui emolumentos de cartório e ata notarial. A escolha entre os dois caminhos deve considerar a situação concreta do imóvel, não apenas o custo.
A gratuidade de justiça cobre os custos da usucapião? Depende do caminho. Na via judicial, pode cobrir custas processuais e a perícia para planta e memorial descritivo — o TJSP tem entendimento consolidado nesse sentido. Na via extrajudicial, a situação é diferente: a CGJ-SP decidiu que emolumentos de cartório não podem ser dispensados administrativamente sem lei específica, e o engenheiro contratado diretamente também não é coberto pela gratuidade. Para quem não tem condições financeiras, a via judicial costuma ser mais acessível.
Quem paga a planta e o memorial descritivo do imóvel? Em regra é custo da parte requerente — contratado com engenheiro ou arquiteto habilitado. Na via judicial com gratuidade de justiça, o TJSP tem entendimento de que esse custo pode ser coberto pelo Estado via perícia judicial. Na via extrajudicial, não há essa cobertura.
Posso regularizar meu imóvel sem escritura? Em muitos casos sim — por usucapião, adjudicação compulsória ou outros procedimentos, dependendo da situação. O caminho correto depende de quanto tempo você está no imóvel, se tem algum documento e qual é a situação do registro.
Todo caso de regularização precisa de processo judicial? Não. Muitos casos podem ser resolvidos diretamente em cartório — usucapião extrajudicial, adjudicação compulsória extrajudicial, inventário extrajudicial. A via judicial é necessária quando há conflito ou quando os requisitos do extrajudicial não estão presentes.
Posso vender um imóvel irregular? Formalmente não — pelo menos não com segurança jurídica e financiamento bancário. A regularização é necessária para uma venda segura para as duas partes.
Quanto tempo demora para regularizar um imóvel? Depende do caminho. Usucapião extrajudicial sem complicações pode ser concluída em alguns meses. Processos judiciais costumam levar mais tempo. Cada caso é diferente.
Preciso de advogado para regularizar meu imóvel? Sim. Usucapião judicial e extrajudicial, adjudicação compulsória e inventário exigem obrigatoriamente a participação de advogado.
Referências
Lei Estadual SP nº 11.331/2002 Define os emolumentos devidos aos serviços notariais e de registro no Estado de São Paulo, calculados com base na UFESP vigente.
Provimento CNJ nº 149/2023 Regulamenta o procedimento de usucapião extrajudicial, incluindo os documentos exigidos, os emolumentos devidos e as hipóteses de dispensa de planta e memorial descritivo.
Lei nº 14.382/2022 Instituiu a adjudicação compulsória extrajudicial e outras modalidades de desjudicialização de procedimentos imobiliários.
Art. 98 do CPC — Gratuidade de Justiça Define os atos abrangidos pela gratuidade de justiça, incluindo custas, emolumentos e honorários periciais em processos judiciais.
TJSP — Agravo de Instrumento 2272427-06.2025.8.26.0000 Entendimento de que beneficiário da gratuidade de justiça não precisa apresentar planta e memorial descritivo particulares — esses documentos podem ser supridos por perícia judicial custeada pelo Estado. Publicado em 05/02/2026.
TJSP — Apelação Cível 1027734-23.2021.8.26.0114 Reafirmação de que exigir planta e memorial particulares de parte hipossuficiente equivale a impedir o acesso ao Judiciário — viabilidade de confecção por perito com custeio nos termos do art. 95 do CPC. Publicado em 17/09/2024.
CGJ-SP — Processo Administrativo 0031322-92.2024.8.26.0100 Decisão do Corregedor Geral Des. Francisco Loureiro que consolidou o entendimento de que emolumentos de cartório não podem ser dispensados administrativamente na usucapião extrajudicial, por ausência de lei específica de isenção no Estado de São Paulo. Publicado em 18/10/2024.
Quanto custa fazer usucapião?
O custo varia conforme o tipo de usucapião, o valor do imóvel, a necessidade de planta e memorial descritivo e o caminho adotado — judicial ou extrajudicial. Não existe um valor fixo porque cada caso tem etapas diferentes.
Preciso pagar cartório para regularizar meu imóvel?
Em quase todos os caminhos de regularização há algum custo de cartório — seja para lavrar a escritura, registrar a sentença, lavrar a ata notarial ou obter certidões. Os emolumentos são fixados por lei estadual e calculados com base no valor venal do imóvel.
A usucapião extrajudicial é mais barata que a judicial?
Em muitos casos não, pois inclui emolumentos de cartório e ata notarial. A escolha entre os dois caminhos deve considerar a situação concreta do imóvel, não apenas o custo.
A gratuidade de justiça cobre os custos da usucapião?
Depende do caminho. Na via judicial, pode cobrir custas processuais e a perícia para planta e memorial descritivo — o TJSP tem entendimento consolidado nesse sentido. Na via extrajudicial, a situação é diferente: a CGJ-SP decidiu que emolumentos de cartório não podem ser dispensados administrativamente sem lei específica, e o engenheiro contratado diretamente também não é coberto pela gratuidade. Para quem não tem condições financeiras, a via judicial costuma ser mais acessível.
Quem paga a planta e o memorial descritivo do imóvel?
Em regra é custo da parte requerente — contratado com engenheiro ou arquiteto habilitado. Na via judicial com gratuidade de justiça, o TJSP tem entendimento de que esse custo pode ser coberto pelo Estado via perícia judicial. Na via extrajudicial, não há essa cobertura.
Posso regularizar meu imóvel sem escritura?
Em muitos casos sim — por usucapião, adjudicação compulsória ou outros procedimentos, dependendo da situação. O caminho correto depende de quanto tempo você está no imóvel, se tem algum documento e qual é a situação do registro.
Todo caso de regularização precisa de processo judicial?
Não. Muitos casos podem ser resolvidos diretamente em cartório — usucapião extrajudicial, adjudicação compulsória extrajudicial, inventário extrajudicial. A via judicial é necessária quando há conflito ou quando os requisitos do extrajudicial não estão presentes.
Posso vender um imóvel irregular?
Formalmente não — pelo menos não com segurança jurídica e financiamento bancário. A regularização é necessária para uma venda segura para as duas partes.
Quanto tempo demora para regularizar um imóvel?
Depende do caminho. Usucapião extrajudicial sem complicações pode ser concluída em alguns meses. Processos judiciais costumam levar mais tempo. Cada caso é diferente.
Preciso de advogado para regularizar meu imóvel
Sim. Usucapião judicial e extrajudicial, adjudicação compulsória e inventário exigem obrigatoriamente a participação de advogado.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a orientação jurídica para o seu caso específico. João Paulo Vieira — Advogado de regularização imobiliária em Sorocaba/SP — OAB/SP.